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2022年來，房地產行業企業流動性壓力不斷增加的背景下，持續的降價銷售與縮減拿地，不斷沖擊商品房及土地市場，違約風險進一步向高評級優質房企擴散，以及商品房銷售持續探底的過程中，房地產調控政策在供應及需求兩端持續寬松。

展望2023年，房地產市場的主要矛盾，已經由過去企業主、被動縮表帶來的整體行業收縮，轉向需求側。然而，核心與非核心城市在需求側所面臨的問題卻差異較大。核心城市在房企采取聚焦策略后，商品房的供應持續大幅增長需要有效的需求側政策配合；而非核心城市，在市場庫存較高的背景下，需求側所面臨的核心問題在于交付、收入與房價預期的修復。

從行業的變化到企業的轉變，我們認為，在目前政策環境下，房地產行業整體景氣度下行壓力仍存，尤其在當前拿地不足傳導至2023年上半年優質供應不足的背景下，需求端政策仍需前置發力，扭轉市場供需雙方面預期的同時，前置扭轉下半年市場下行趨勢。

在當前政策持續寬松，同時股票市場對房地產行業景氣度預期較低的背景下，調控政策從供給端向需求端過度的同時，基本面邊際改善的預期升溫將持續驅動房地產行業股票的投資機會。

風險提示：地產調控政策變化；引用數據滯后或不及時；測算偏差風險；融資政策變化；土地市場出讓規則變化；房地產銷售政策變化。

關鍵詞： 投資機會